USIPOSOMEWA MAONI YA WAZEE WA BARAZA KWENYE KESI ZA ARDHI, HIYO KESI NZIMA NI BATILI.

 

Bashir  Yakub., WAKIL

Kwa wale ambao mna kesi za ardhi katika mabaraza/mahakama za wilaya mnapaswa kujua kuwa ni lazima kusomewa maoni ya wazee wa baraza kabla ya kusomewa hukumu.

Kutokusomewa maoni ya wazee wa baraza ni kosa kisheria na inabatilisha kesi nzima. 

Hivyo ikiwa umekuwa na kesi baraza la ardhi la wilaya, na hukumu imesomwa na kabla ya hukumu wazee wa baraza hawakujitokeza kuwasomea maoni yao, basi kesi hiyo nzima ni batili  na hivyo ukikata rufaa kwa kigezo hicho utashinda.

Kesi zote za ardhi mbele ya mahakama/mabaraza ya ardhi ya wilaya(DLHT)  husikilizwa na hakimu/mwenyekiti pamoja na wazee wa baraza. 

Kwa uelewa, hapa Hakimu huitwa pia Mwenyekiti na pia mahakama huitwa baraza, yote humaanisha kitu kimoja.

Sasa tujue kuwa ni lazima  inaposikikizwa kesi  katika mabaraza haya wawepo wazee wa baraza(assessors) na hili ni takwa la lazima kisheria. 

Hivyo basi kwakuwa wanakuwepo kwenye kusikiliza basi usikilizaji unapoisha sheria inawataka na wao kutoa maoni yao kwa kueleza nani anashinda na nani anashindwa kutokana na namna walivyosikiliza shauri.

Maoni hayo huwa yanazingatiwa na hakimu/mwenyekiti hata hivyo halazimiki  kuyafuata na ndio maana yanaitwa Maoni(opinion), ikiwa na maana kuwa kuna uhiari, yanaweza kufuatwa au kuachwa.

Hata hivyo, ikiwa hakimu/mwenyekiti  ameyafuata au hakuyafuata ni lazima aeleze kwenye hukumu, mosi kwamba yalitolewa, na pili kama aliyafuata au hakuyafuata na kwanini.

Pamoja na hayo, kuna jambo moja ambalo limekuwa halifanyiki ambalo sasa unapaswa kulijua ikiwa una kesi ya ardhi.

Jambo hili ni takwa na lazima wazee hao wa baraza kusoma maoni yao mbele ya wenye kesi(parties) kabla ya kusomewa hukumu.

Hili ni takwa la lazima kuwa mnapaswa kusomewa maoni ya wazee wa baraza kabla kusomewa hukumu, ili mpate kujua wao walionaje shauri lenu  na walitoa maoni gani.

Ikiwa hamkusomewa maoni ya wazee wa baraza basi shauri lenu lote ni batili, na ikiwa ulishindwa katika shauri la namna hii yafaa ukate rufaa na utafaulu.

Katika Rufaa Na.7/2021 kati ya ATHUMANI HAMIS BENTA  vs ISSA MOHAMMED BENTA hukumu iliyotolewa na Mahakama ya rufaa tarehe 29 / 9 /  2023  mahakama imebatilisha shauri zima na kuamuru likarudiwe upya kutokana na kosa la kutowasomea wahusika wa kesi(parties) maoni ya wazee wa baraza.

Maamuzi kama hayohayo pia yametolewa katika Shauri Na.154/2015  AMEIR MBARAKA&WENGINE dhidi ya EDGAR KAHWILI.

Kwahiyo tujue sasa kuwa haya ndio mahitaji ya sheria na kama una shauri la ardhi wilayani basi ni lazima usomewe maoni ya wazee wa baraza ili ujue wao walilionaje hilo shauri.

Ikiwa hawakuwasomea maoni yao na shauri limeisha, basi hii sababu nzuri(ground) ya kukata rufaa kubatilisha shauri zima.

MKOPAJI ANATAKIWA KUDAI FIDIA IWAPO BENKI IMEUZA NYUMBA YAKE BEI NDOGO.

 

BASHIR. YAKUB, WAKILI. -

Ni kosa benki au taasisi yoyote ya fedha kuuza nyumba, kiwanja ama shamba la mkopaji aliyeshindwa kulipa mkopo bei ndogo sana kuliko thamani ya soko..

Kifungu cha 133(1) cha Sheria ya Ardhi, Sura ya 113 kinalazimisha taasisi ya fedha kutafuta bei nzuri inayolingana na thamani ya ardhi inayouzwa. 

Msimamo huu pia ni wa mahakama ya rufaa katika maamuzi mengi ikiwemo katika kesi Na.29/2009   CRDB BANK  PLC vs  JAMES VICENT MGAYA.

Ni kweli mtu kashindwa kulipa mkopo lakini si sawa kuuza mali yake bei mnayojisikia. Ni kinyume cha sheria.

Aidha, kwa wale ambao mali zao zimeuzwa bei chee na Taasisi za fedha Sheria imeelekeza mambo mawili ya kufanya.

Moja, Kifungu cha 133(2) Sheria ya Ardhi,  ni kuwa unaweza kufungua kesi ukiomba mnada au uuzaji huo kubatilishwa.

Pili, katika kesi ya Cuckmere Brick Co. vs Mutual Finance (1971) 2 All E.R., 633 unaweza kufungua kesi kuomba fidia. 

Kwahiyo unaweza kuchukua hatua hizo mbili kwa wakati mmoja au ukachakua hatua mojawapo.

Utatakiwa kujiandaa kuthibitisha thamani halisi ya ardhi yako na kuwa thamani iliyouzwa ni ya chini mno.

Uthibitishaji wa hili ni pamoja na Ripoti ya mthamini(Valuation Report) pamoja na kingine chochote ambacho kinaweza kuonesha ukubwa na thamani halisi ya ardhi yako.

Suala la msingi ni kuwa usikubali ardhi yako iuzwe bei ya kutupa hata kama umeshindwa kurejesha mkopo.

MAHAKAMA INASEMA MWENYE HATIMILIKI NDIYE MWENYE ARDHI UKITOKEA MGOGORO.

BASHIR. YAKUB, WAKILI. -    

Kwanini tunawahimiza watu kuhakikisha unaponunua kiwanja, nyumba ama shamba unapata hatimiliki,  majibu yapo kesi No. 35/2019 kati ya AMINA MAULID&others   Vs RAMADHAN JUMA.

Mahakama ya rufaa  mara zote ikiwemo kupitia kesi hii niliyotaja hapa juu imekuwa ikisisitiza kuwa mwenye hatimiliki ndiye mmiliki wa ardhi. 

Naongelea Hatimiliki "TITLE DEED" au "CERTIFICATE OF OCCUPANCY" sio mkataba wa serikali za mitaa, tuelewane hapa.

Maana yake ni kuwa ikiwa wewe  huna hati, na mwenzako ana hati na mnagombea ardhi moja, basi huyu mwenye hati ndiye atahesabika mmiliki wa hiyo ardhi.

Hii imerudiwa tena  kwa msisitizo na mahakama ya rufaa tarehe 22 April 2022  katika kesi ya James Makundi vs Dunstan Rutageruka No. 181/2021.

Huu ndio msimamo na hivyo ndivyo sheria inavyosema. Kwahiyo ni muhimu kuwa na hatimiliki ili kujiweka katika nafasi nzuri na kuepuka kabisa hii migogoro ya ardhi.

Hakikisha una hatimiliki yako. Yawezekana kabisa ni kweli wewe usiye na hati ndiye mwenye ardhi kweli, na yawezekana kabisa huyu mwenye hati anakuonea.

Lakini hili halitakusaidia ikiwa mwenzako anayo hati kutokana na huu msimamo wa sheria ambao ndio unaoangaliwa na mahakama. Mahakama haijui historia yenu inachoangalia ni sheria inasemaje.

Vinginevyo wewe usiye na hati uwe na ushahidi wa kujitosheleza kuwa mwenye hati aliipata kwa ujinai.  Jambo ambalo wakati mwingine ni vigumu kulithibitisha. 

Muhimu nunua ardhi, itafutie hati uwe salama.

KWA WANAONUNUA ARDHI WAKALIPA KIASI NA KUBAKIWA NA DENI LA KUMALIZIA.

NA BASHIR. YAKUB, WAKILI  - 

Kesi ya ardhi Na. 115/2021 kati ya KASSIM NAGOROKI  vs HASSANI KINGUMBI inatupatia funzo muhimu.

Kassim alinunua ardhi ekari 4 kutoka  kwa Hassani. Bei ya manunuzi jumla ilikuwa Tsh Milioni moja huko Ihango, Malinyi, Morogoro.

Siku ya mauziano Kassim alilipa laki moja na akaahidi kumalizia laki tisa baadae mwezi wa 11.

Ilipofika mwezi 11 hakumalizia hela kama alivyokuwa ameahidi na hivyo kumfanya Hassan kudai hela yake.

Hata hivyo Kassim hakulipa hela hiyo mpaka ilipofika January alipomwita Hassan kumpatia kiasi hicho kilichobaki.

Hassan alipoitwa kupokea kiasi hicho kilichobaki alikataa kukipokea na kusema kuwa hauzi tena ardhi na hivyo hataki tena hiyo hela na akaweka wazi kuwa ardhi imemrudia.

Yakapita malumbano ya mda mpaka Kassim akafungua kesi dhidi ya Hassan kwa kuchukua ardhi ambayo ameshamuuzia.

Kutokana na hilo Mahakama kuu ya Tanzania ikatoa uamuzi wake kuwa Hassan yuko sahihi kujirudishia ardhi yake kwakuwa Kassim alivunja mkataba. 

Kitendo cha kutolipa hela iliyobaki katika muda ambao umekubaliwa ni kuvunja mkataba na hivyo huwezi tena kumiliki hiyo ardhi.

Kutokana na hilo ni muhimu wanunuzi wa ardhi kujua kuwa ukinunua ardhi iwe kiwanja, nyumba, ama shamba , halafu ukalipa kiasi na kikabaki kiasi una wajibu wa kulipa hicho kiasi bila kukosa katika mda ambao mmekubaliana.

Kushindwa kufanya hivyo muuzaji ana haki kujimilikisha tena ardhi yake na akaichukua mwenyewe kwa matumizi yake ama kuiuza kwa mwingine.

Ushauri ni kuwa kama ukiona muda wa kumalizia hela umekaribia na wewe hujapata hela basi Sheria inaruhusu kumuomba muuzaji akuongezee muda ili uweze kupata hiyo hela na kumalizia.

Ukikaa kimya muda ukapita unahesabika umevunja mkataba na utapoteza hiyo ardhi.

UTARATIBU WA KUPIMA DNA HUU HAPA KWA WAHITAJI

NA  BASHIR  YAKUB, WAKILI -

Huna haja ya kuvutana na mtu kuhusu iwapo wewe ni baba wa mtoto au hapana. Nimesema baba kwasababu wasiwasi wa aina hii mara zote upo kwa wanaume. Kuwa fulani ni mama wa fulani karibia mara zote hapana utata.

Basi wapo wanaopenda au ambao wangependa kufanya vipimo vya vinasaba(DNA) kuthibitisha kama ni wazazi kweli ama hapana. Nitaeleza utaratibu mzima hapa kutokana na Sheria ya Usimamizi wa Vinasaba vya Binadamu ya 2009,Sura ya 73.

1.NANI ANAWEZA KUPIMWA DNA.

Yeyote ambaye anahitaji kujua kuhusu uhalali wa uzazi wake anaweza kupima DNA. Upimaji huu hauna umri. Hata hivyo DNA si kwa jili ya masuala ya kuthbitisha uzazi tu,   bali hutumika hata katika masuala ya ushahidi na upelelezi.

2.  NANI ANA  MAMLAKA YA KUOMBA DNA KUPIMWA.

Si kila mtu  anaweza kuomba kupima DNA. Hata kama  mwenye uhitaji ni wewe lakini bado huna  mamlaka ya kuomba kupima DNA. Kifungu cha 25(2) cha Sheria niliyotaja hapo juu   kinawataja wafuatao kuwa na mamlaka ya kuomba DNA kupimwa. Kinamtaja hakimu ambapo kuna kesi/shauri fulani linaendelea, Wakili, afisa ustawi wa jamii, afisa polisi mwenye cheo zaidi ya inspector,daktari, na mkuu  wa wilaya.Hawa ndio wenye mamlaka(Requesting Authority).

Kwahiyo wewe ukiwa na shida ya DNA unaweza kumuona mmoja kati ya hawa ili aandae maombi ya kupima DNA na kuyapeleka kunakostahili.

3.  MAOMBI YA DNA YANAPELEKWA WAPI.

Kifungu cha 24 cha Sheria ya Usimamizi  wa Vinasaba kinaitaja maabara ya Vinasaba vya binadamu ya Mkemia Mkuu  wa serikali kuwa na Mamlaka ya kupima DNA. Pia kinazitaja na maabara nyingine ambazo zitakuwa na leseni maalum ya kupima DNA kuwa na mamlaka hayo.

Kwahiyo maombi ya DNA yatapelekwa moja kati ya sehemu hizo mbili.

4. NANI ANAPELEKA MAOMBI NA KUFUATILIA MAJIBU.

Wahusika waliopimwa DNA(sample source) hawaruhusiwi kupeleka wala kufuatilia majibu ya DNA. Maombi na Majibu ya DNA yatapelekwa na kufuatiliwa na hao niliowajataja hapo juu katika 2  ambao ndio wenye mamlaka ya kuomba DNA kupimwa.

Hawa ndio watapeleka maombi na ndio watachukua majibu na kuwasomea wahusika.

5.  MAOMBI YA KUPIMA DNA YANAKUWAJE ?.

Kifungu cha 26(1) cha Sheria hiyo kinasema maombi ya kuomba DNA kupimwa yatakuwa katika mfumo maalum wa maandishi. Yataeleza muombaji na cheo chake, yataeleza wanaotakiwa kupimwa DNA na sahihi zao,yataeleza DNA ipimwe katika nini na nini, yataeleza sababu  za kupima DNA,yatakuwa na kiapo kuwa majibu hayatatumika kwa shughuli nyingine tofauti na iliyoombwa, na yatasainiwa na muombaji ambaye ni wale niliowataja katika 2 juu.

6. ADA  YA KUPIMA DNA NI KIASI GANI.              

Malipo yapo. Na mpaka disemba 2018 makala haya yalipoandikwa ada ni Tshs 100,000/=( laki moja tu) kwa kila mtu. Kawaida DNA ya kutambua uzazi(parentage) hupimwa watu watatu. Mama, baba na mtoto. Kwahiyo kila mmoja ni laki moja na hivyo watatu ni laki tatu.

Nani anatoa hiyo hela, anaweza kuwa yule anayehitaji kuthibitisha kwamba yeye ni mzazi halali, au yakawa  ni maelewano ya wahusika, au kutokana na maelekezo ya mahakama.

7.  DNA INAPIMWA KATIKA NINI NA NINI.

Kifungu cha 29(1) cha sheria hiyo kinaeleza maeneo ambayo DNA inaweza kupimwa kuwa ni kwenye mate, damu, mkojo, ute ute wa sehemu za siri, nywele,haja kubwa,ngozi,mifupa,meno,mbegu za kiume,unyayo na sehemu nyingine ambayo mhusika atakuwa amegusa,kukanyaga au kuwepo au alama yoyote ya uwepo wake.

Basi yatutoshe haya kwa leo kuhusu DNA ya kutambua iwapo umzazi wa fulani ama hapana.

USIANDIKE MKATABA WA UNUNUZI WA ARDHI SERIKALI ZA MITAA UTASHINDWA KUBADILI HATI.

NA BASHIR  YAKUB, WAKILI

Hapo  awali  niliandika  namna  sheria isivyowaruhusu  viongozi  wa  serikali  za mitaa  (watendaji kata, wenyeviti wa mitaa,wajumbe, na ule uongozi wote wa huko chini) kuandaa  na  kusimamia  mauzo  na manunuzi  ya nyumba au viwanja, kwa ujumla ardhi. Nikasema  kuwa kitu hicho  hakiruhusiwi  katika  sheria  na wanaofanya  hivyo wako  katika  makosa  makubwa. 

Nikasema zaidi kuwa, na asilimia kumi wanayowatoza ni makosa na ndio maana hailipwi kwenye akaunti ya serikali bali mkononi au utapewa risiti za kuchana kwenye daftari badala ya EFD, wizi mtupu.

Leo tena tutizame kama unaweza kuruhusiwa kubadili jina la ardhi kutoka kwa aliyekuuzia kwenda kwenye jina lako mnunuzi ikiwa ulisimamiwa na serikali za mitaa katika manunuzi hasa ardhi iliyopimwa.

Sheria Namba 4 ya 1999, Sheria ya Ardhi kifungu cha 62( 1) kinasema kuwa kila nyaraka(document) yoyote ya ardhi iliyosajliwa ambayo itatumika katika mauzo,rehani,zawadi,kurithi, au pango ni lazima iwe katika mfumo wa fomu maalum. 

Kifungu hiki kinaturejesha katika kanuni za ardhi za mwaka 2001 ili kuziona fomu zinazohusika katika manunuzi ya ardhi na mahitaji yake.

Fomu ya kwanza ni fomu namba 38 ambayo ni sawa na mkataba wa mauzo(contract for disposition). Fomu hii inalazimisha  kuwa ni lazima iwe imegongwa  muhuri wa Wakili au kushudiwa na wakili.

Fomu ya pili ni namba 35 ambayo kisheria ni nyaraka ya kuhamisha umiliki(transfer of right of occupancy).Fomu hii nayo inatoa ulazima wa kuwa imeshuhudiwa na kugongwa muhuri wa Wakili pande mbili, yaani upande wa mhamisha umiliki/muuzaji, na upande wa mpokea umiliki/mnunuzi.

Maana yake ukipeleka nyaraka(documents) za ununuzi wa ardhi uliosimamiwa na kusainiwa na serikali za mitaa bila ushuhuda wa wakili kwa lengo la kubadili jina hazitapokelewa. Iwe umezipeleka ardhi ya wilayani au wizarani kote hazitapokelewa kwasababu zitakuwa hazijakidhi mahitaji ya kisheria.

Aidha, kwenye sheria nilizotaja hapo juu hakuna popote alipotajwa serikali za mitaa. Kwa waliowahi kuwatumia serikali za mitaa halafu wakaenda kuhamisha umiliki (transfer) wanajua namna walivyorudishwa. Serikali za mitaa hawaruhusiwi na nyaraka hizi za kisheria hazijaweka sehemu yao ya kusaini au kugonga mhuri.  Wakili ni mtu pekee anayetajwa na sheria hizi.

Kazi kubwa ya serikali za mitaa katika ununuzi wa ardhi ni kumtambulisha muuzaji ikiwa mnunuzi ataamua kwa hiari yake kuwatumia kutaka kumjua muuzaji huyo. Au wakati mwingine mnunuzi atawahusisha ikiwa atahitaji  kujua historia ya eneo husika. 

Hata hivyo hatua hizi zote za kuwahusisha ni hiari na sio takwa la kisheria. Mnunuzi au muuzaji anaweza kuamua kuwahusisha au asiwahusishe.

KUHOJI NI KAZI YA WAKILI, SIO YA WAZEE WA BARAZA.

NA BASHIR  YAKUB, WAKILI  -

Kifungu cha 265 cha Sheria ya Mwenendo wa Kesi za Jinai kinataka kesi zote za jinai mahakama kuu ziendeshwe kukiwa na usaidizi wa wazee wa baraza, kadhalika kifungu cha 7 cha Sheria ya Mahakama za Mahakimu kinataka hivyo kwa upande wa mahakama za mwanzo.

Kifungu cha 177cha Sheria ya Ushahidi kinaruhusu wazee wa baraza kuuliza maswali  mashahidi wakati wa kesi. Huku Kifungu cha 290 cha Sheria ya Ushahidi kikiruhusu 

Wakili na wahusika katika kesi(parties) kwa maana ya  mshitaki na mshitakiwa kuhojiana maswali.

Tumeona kifungu cha 177 kikiruhusu wazee wa baraza kuuliza maswali wakati tukiona hiki cha 290 kikiruhusu Wakili pamoja na mshitaki na mshitakiwa kuhojiana maswali. Kisheria kuna tofauti ya kuhoji maswali(cross examine)  na kuuliza maswali(ask or put questions).

Na tofauti ni hiyo kuwa katika vifungu hivi wazee wa baraza wameruhusiwa kuuliza, wakati mawakili na wahusika wa kesi wakiruhusiwa kuhoji.

Kuhoji ni kuuliza maswali ya kumchanganya shahidi, maswali ya mitego, maswali yaliyo nje na muktadha wa kesi ili  kumvuta shahidi,na maswali mengine ambayo hayajanyooka. Hata maswali yaliyonyooka yanaruhusiwa pia katika kuhoji. Anayehoji(cross examine) ana uwanja mpana wa kuhoji  chochote. Kwake mbingu ndio mpaka wa kuhoji.Huku ndiko kuhoji.

Wakati kuuliza kwa mujibu wa tafsiri ya kifungu cha 177 Sheria ya Ushahidi ni kuuliza maswali yaliyonyooka tu na kuepuka swali lolote lenye lengo la kumchanganya shahidi. Ni maswali yanayolenga kupata ufafanuzi tu katika kile alichosema shahidi. 

Hii ndiyo tafsiri iliyotolewa na majaji watatu wa mahakama ya rufaa Jaji Msoffe,Rutakangwa, na Bwana katika rufaa namba 147/2008 kati ya MATHAYO MWALIMU na MASAI RENGWA dhidi ya JAMHURI.

Ni makosa wazee wa baraza kuvaa joho la uwakili au joho la mshitaki na mshitakiwa na hivyo kuanza kuhoji maswali. Hii imekua kawaida sana hasa mahakama za mwanzo ambapo wazee wa baraza wamekuwa wakihoji kufikia hatua ya kupandisha  jazba kana kwamba naye ni mhusika katika kesi. 

Lakini pia wamekuwa wakihoji watuhumiwa katika staili ya uwakili. Yote haya ni makosa.

Iwapo jambo kama hili limekukuta basi hii inaweza kuwa sababu ya rufaa kuwa hukutendewa haki kwa kuhojiwa na wazee wa baraza. 

Wazee wa baraza wanatakiwa kubaki na kazi yao ambayo ni kuuliza,kushauri(opinion) huku kazi uwakili ya kuhoji na ile ya kuamua ya uhakimu/ujaji kuwaachia wenyewe. Wakati mwingine watuhumiwa hufokewa na wazee wa baraza. Hii si sawa na yafaa ifahamike hivi ilivyoelezwa humu.

Kitu ambacho unaweza kufanya kama wewe ni mtuhumiwa na mzee wa baraza akakuhoji, au kupaza sauti kwa ukali yafaa umueleze kuhusu wajibu wake na uiombe mahakama iyaandike na kuyaingiza kwenye kumbukumbu hayo uliyomueleza. Na usisitize yaandikwe kweli kwakuwa iwapo utapatikana na hatia hayo yanaweza kuwa sababu yako ya rufaa.

Mwisho, mahakama ya rufaa katika kesi niliyotaja hapo juu imeshauri muda wa wazee wa baraza kuuliza maswali. Sio wakati wote watauliza maswali bali katika muda maalum. Mahakama ya rufaa imependekeza wazee kuuliza maswali mwishoni kabisa baada mawakili kufunga kumhoji shahidi(re-examination) au kama hakuna mawakili baada ya mshitaki na mshitakiwa kumaliza kuulizana maswali.

Wasiulize muda wowote au kumuingilia na kumkatiza shahidi wakati akieleza au akijibu Swali. Wasubiri wanaohojiana wamalize ndipo waje kuuliza. Tuyazingatie haya.

MZAZI MTANZANIA, WATOTO WAKE ALIOWAZAA NJE YA NCHI SIO WATANZANIA, JE ANAWEZA KUWARITHISHA ARDHI TANZANIA ?.

Na Bashir  Yakub, WAKILI. - 

Wako  Watanzania ambao wako nje ya nchi ambao wamezaa watoto huko. 

Yawezekana kwa taratibu za  nchi walizomo hao watoto waliowazaa huko wanahesabika ni raia wa huko.  

Au wengine  huamua tu kwa hiari yao kuwabadilisha uraia watoto hao na hivyo kuwa na raia wa huko. 

Yumkini,baba au mama yeye mwenyewe huendelea kubaki na uraia wa Tanzania na hali watoto sasa sio Watanzania.

Swali ni je ikiwa baba au mama huyu ana mali Tanzania hasa ardhi anaweza kuwarithisha watoto hawa ambao  sio Watanzania ??. 

Wote twajua kuwa kwa Sheria ya Tanzania mtu yeyote asiye Mtanzania haruhusiwi kumiliki ardhi(kiwanja, nyumba au shamba). 

Hata hivyo, mahakama kuu chini ya Jaji TWAIB katika Shauri la Madai Na. 1/2011 alitoa maamuzi na kueleza kuwa  mtu asiye Mtanzania anaweza kumiliki ardhi kwa njia ya urithi. 

Kwa msingi huu Watanzania ambao wamezaa watoto ambao sio Watanzania kwasababu  yoyote ile wanaweza kuwarithisha watoto hao viwanja, nyumba au mashamba yaliyoko Tanzania na hao watoto kuhesabika ni wamiliki.

Aidha, hawaturuhusiwa kumiliki kwa njia nyinginezo kama kununua  ama kupewa zawadi kupitia waraka wa zawadi( Deed of Gift).

UKINUNUA ARDHI NI MUHIMU SANA KUFANYA TRANSFER HARAKA.

Bashir  Yakub, WAKILI. -  

1.Ukinunua ardhi(nyumba,kiwanja,shamba)hakikisha unafanya transfer(kuhamisha umiliki kutoka aliyekuuzia kwenda jina lako Mnunuzi) mara moja kadri uwezavyo.

Wengi mkinunua kwasababu hakuna anayekulazimisha kufanya transfer kwa haraka basi mkishakabidhiwa hati na mikataba ya mauziano mnakaa nazo hata miaka 2 au 3 mkisema nikipata hela ndio nitafanya trasnsfer. Usifanye hivyo.

Mjue kuwa kama hujafanya transfer uwezekano wa aliyekuuzia kukuzunguka na kukuchezea ni mkubwa sana.

Mfano mmoja ni kuwa, aliyekuuzia anaweza kutoa taarifa ya kupotelewa na hati na hivyo kupatiwa taarifa ya Kupotea(lost report).

Kisha, akafanya Tangazo gazeti la kawaida na lile la Serikali(GOVERNMENT GAZETTE@GN).

Kisha, akafanya maombi ya kupatiwa hati mpya kupitia Form No. 3  Chini ya Kifungu cha 38 cha Sheria ya Usajili wa Ardhi, Sura ya 334.

Kisha, atapatiwa hati nyingine mpya. Kwahiyo kutakuwa na hati mbili katika ardhi moja, ile aliyokupa we mnunuzi na hii mpya ya kwake.  Huu tayari ni mgogoro mkubwa kwako mnunuzi usiye na hatia(bonafide purchaser).

Akishakuwa na hati hayo mengine anaweza kuyakataa kirahisi, na pengine watu wa namna hii hata zile saini anazokuwa amekuwekea kwenye nyaraka nyingine zinakuwa sio  zake. 

Sura hii ndio iliyojitokeza katika mgogoro wa Makonda na GSM. Ardhi ambayo haijafanyiwa  Transfer ni rahis sana kuchezewa.

Lakini mbaya zaidi ni kuwa, usipofanya transfer na wakati umeshanunua, shughuli zote zinazohusu ardhi hiyo, mfano kulipia kodi za ardhi, vibali vya ujenzi, tathmini, tozo na kila kitu kinaendelea kusoma jina la aliyekuuzia na kinafanyika kwa jina la aliyekuuzia.

Maana yake ni kwamba, ushahidi wote wa risiti na nyaraka nyinginezo unaendelea kumtambua aliyekuuzia kuwa mmiliki halali ambapo anaweza kutumia ushahidi huo dhidi yako 

Ataonesha risiti zinamsoma yeye na atasema nilikuwa nilipia, atachukua hata kibali cha ujenzi bila we kujua na atakionesha kinamsoma yeye nk, nk.  

Ndugu yangu wewe hapo kutoboa katika mazingira hayo unahitaji tu kudra za mwenyezi Mungu kama utabahatika kuzipata.

Lakini kama umefanya transfer  mchezo huu ni mgumu sana na pengine usiowezekana, na hata ukiwezekana kwa nguvu ya rushwa ama mamlaka bado unaponyeka(curable) kwasababu system huonesha umiliki ulivyokuwa ukihama hadi mmiliki wa mwisho.

Ninachotaka kuwashauri mkafanye transfer haraka mnaponunua. Najua mnaogopa gharama hasa Capital Gain ambayo ni 10%. Lakini hii mbona inazungumzika na huwa inapungua. 

Anyway mna uhuru wa kuchagua kati ya shari kamili ya kudhulumiwa ardhi yote au nusu shari ya hiyo 10%. 

2. Mkinunua hakikisha mikataba yenu inashuhudiwa na mawakili. Nimeona ule wa Makonda na Gharib ulishuhudiwa na Wakili  aitwaye Ibrahim Shineni. Huyu kwasasa ni nguzo muhim mno, yaan mno katika huu mgogoro.

Wakili  kwa cheo chake ni afisa wa Viapo(Commissioner for Oaths), ni Mthibitishaji wa Umma(Notary Public), na pia ni afisa wa Mahakama.

Akiwa kwenye mkataba wako wa manunuzi ya ardhi ni mtu muhimu mno na shahidi wako muhimu anayeaminiwa sana na Mahakama. 

Basi haya mawili yakufunzeni.

IJUE TOFAUTI YA WAKILI NA MWANASHERIA.

Na Bashir  Yakub, WAKILI - 

Kila Wakili ni Mwanasheria , lakini si kila Mwanasheria ni Wakili.  Wakili ni zaidi ya Mwanasheria. Ili uwe Wakili unaanza kuwa Mwasheria. 

Mwanasheria ni mtu yeyote aliyesoma kozi ya sheria katika chuo kinachotambulika, na kuhitimu, na kufaulu,  na kupata shahada ya sheria @LLB. 

Huyu sasa ndie anaitwa Mwanasheria. Moja ya kazi anazoweza kufanya ni pamoja kutoa ushauri wa kisheria katika baadhi tu ya mambo. 

Wakili. Huyu  ni mtu yeyote aliyesoma kozi ya sheria katika chuo kinachotambulika, na kuhitimu, na kufaulu,  na kupata shahada ya sheria @LLB. 

Kisha baada ya kupata shahada hiyo ya Sheria@LLB akajiunga na kusoma Shule ya Sheria kwa Vitendo@Law School, akafanya mitihani na kufaulu, kisha akaapishwa na Jaji Mkuu  na  hivyo kuitwa WAKILI. 

Kwahiyo Uwakili ni hatua ya pili baada ya Uanasheria. Unaanza kuwa Mwanasheria, kisha unakuwa Wakili. 

Kazi anazoweza kufanya Wakili ni pamoja na Kumuwakilisha mtu mahakamani, kutoa ushauri wa kisheria, kuandaa nyaraka za kisheria, kuruhusiwa kufungua ofisi ya uwakili, kusimamia mikataba ya aina yote , kumiliki muhuri n.k.

Hizi kazi kama Kumuwakilisha mtu mahakamani, kuandaa baadhi ya nyaraka za kisheria, kuruhusiwa kufungua ofisi ya uwakili, kusimamia mikataba nk haruhusiwi kufanya Mwanasheria.

Mwanasheria hawezi pia kumiliki muhuri. Na ndio maana muhuri huo huwa umeandikwa ADVOCATE(WAKILI), na sio LAWYER( MWANASHERIA).

Wapo Wanasheria ambao sio mawakili ambao hujitambulisha kama Mawakili na hivyo kufanya kazi za mawakili, yumkini huwa ni makosa makubwa. 

Na unajuaje kuwa huyu ni Wakili ama si Wakili. Ni rahisi sana, andika neno   "eWAKILI" kwenye Google. 

Itakuletea eneo la kuandika jina la mtu unayemtafuta. Andika jina la mtu huyo eneo hilo kisha bofya neno "TAFUTA/SEARCH". 

Kama mtu huyo ni Wakili itakuletea jina na picha yake na kama si Wakili jina na picha havitatokea na itakuandikia, "Hakuna Wakili Aliyepatikana". 

Basi, kila Wakili ni Mwanasheria lakini si kila Mwanasheria ni Wakili.

MALI ZA MTU ALIYEPOTEA ZINAWEZA KUGAWIWA KWA NJIA YA MIRATHI.

Bashir  Yakub, WAKILI. - 

Ikiwa ndugu yako, mme, mke, mtoto, kaka, dada nk.amepotea kwa kipindi cha Miaka 7  na hakuna taarifa zozote kujua aliko, basi inaruhusiwa mali zake kugawiwa kwa njia ya mirathi.

Huu ni muongozo wa Mahakama kuu ya Tanzania katika Maombi No. 71/2021 .

Hata hivyo hatua hii  inakuja baada ya  kumuazimia aliyepotea kuwa amekufa. 

Maana yake sheria katika mirathi imeruhusu mtu aliyepotea kwa miaka 7 na kuendelea kumuazimia/kumtangaza kuwa amekufa.

Akishatangazwa kuwa amekufa basi haki ya kuingiza mali zake katika mirathi kwa wale wanaostahili inaibuka.

Ushahidi kuwa amepotea na haijulikani alipo ni pamoja na matangazo yenye picha yake kwenye magazeti na vyombo mbalimbali vya habari.  Ushanidi wa ndugu , jamaa,marafiki, wafanyakazi wenzake kama wapo nk.

Basi mali zake zikishaingizwa katika mirathi zitagawiwa kwa warithi halali  kama sheria husika inavyoelekeza.

Kwahiyo wenye tatizo la namna hii wanaweza kujielekeza katika utaratibu huo wa kisheria.

KWANI MATUNZO YA MTOTO NI SHILINGI NGAPI KWA MWEZI ?.

Na Bashir  Yakub, WAKILI  -

Hakuna kiwango maalum cha kutoa kwa mzazi mwenza kama matunzo ya mtoto.

Kuna wengine hulazimisha wapewe Tshs 150,000/ kwa mwezi, wengine 50 elfu kwa mwezi, wengine hutaka mpaka Laki tano kwa mwezi nk, nk, nk.

Narudia hakuna kiwango maalum bali unaweza kutoa kiwango chochote kulingana na vigezo maalum ambavyo huzingatiwa.

Kifungu cha 44 cha Sheria ya Mtoto, pamoja na Kanuni ya 84(2) ya Kanuni za Sheria ya Mtoto vimeainisha Vigezo ambavyo huzingatiwa ili kujua utoe kiasi gani cha matunzo.

Vigezo(factors) hivyo ni Mali na Kipato chako.  Mali na Kipato ni pamoja na mshahara na posho unazopata, pato kutoka biashara/shughuli zako, pensheni na kiinua mgongo,  pato kutoka kwenye kodi za nyumba, frem,  mashamba, mifugo, nk. 

Vitu hivi hata ukifikishwa mahakamani kwa suala la matunzo ya mtoto ndo vitu vitazingatiwa ili kujua itolewe amri ya kuwa unalipa kiasi gani.

Kwa hiyo hakuna haja ya kulazimishana kuhusu kiwango. Na Kifungu cha 49 Sheria hiyo ya Mtoto kinaruhusu kiwango unachotoa kupungua ama kuongezeka ikiwa kipato chako kitashuka ama kupanda.

Ni muhimu sasa kujua kuwa hakuna kiwango maalum cha kutoa kwa mzazi mwenza au penginepo kama matunzo ya mtoto.

---

KUSABABISHA NDOA KUVUNJIKA SIO SABABU YA KUKOSA MGAO WA MALI.

NA BASHIR YAKUB - 

Watu wengi wamekuwa wakijiuliza ikiwa mmoja wa wanandoa aliyepelekea ndoa kuvunjika kama anastahili mgao wa mali. Mfano,mwanamke katika ndoa anaanzisha chokochoko makusudi ili ndoa ivunjike apate mgao wa mali aendelee na maisha yake. Au mwanaume kwa tabia zake mbaya za ulevi au kutokuwa mwaminifu  anapelekea ndoa kuyumba hadi kuvunjika kabisa. Je kwasababu amesababisha matatizo na ndiye chanzo cha tatizo mpaka ndoa kuvunjika anastahili mgao wa mali ?.

Mara nyingi tumeeleza kuhusu ndoa kuvunjika na misingi ya kugawana mali ambayo imewekwa na sheria hususan Sheria ya ndoa. Kifungu cha 114 cha Sheria ya ndoa kwa ujumla kinaeleza misingi ya kuzingatia wakati wa kugawana mali ndoa inapovunjika. Lakini kifungu hichohicho kifungu kidogo cha 2(b) kinaeleza kwa umahsusi kuwa kitu kikubwa ambacho kinapaswa kuzingatiwa wakati wa kugawana mali ni mchango wa kila mwanandoa katika kupatikana kwa mali husika. Yaani ni swali la mwanandoa amechangia nini mpaka hii mali imepatikana.

Tafsiri ya mahakama kuhusu mchango wa mwanandoa katika kupatikana mali ni pamoja na mchango wa pesa, mchango wa kazi(nguvu), pia kazi za nyumbani ambazo mara nyingi hufanywa na mwanamke kama kufua, kupika, kulea watoto, kutunza nyumba nazo zinahesabika ni mchango katika kupatikana mali ambazo zitachumwa na mwanaume moja kwa moja huko kazini anakoenda.Hii ni tafsiri katika rufaa namba 9  ya 1983, TLR 32 katika kesi maarufu ya Bi Hawa, ikifuatiwa na utitiri wa tafsiri nyingi kama hizo kutoka mahakama kuu na ya rufaa. Huu ndio msimamo wa sheria na haya tumeyarudia mara nyingi.

Swali kuu la mada ni ikiwa aliyeleta chokochoko mpaka ndoa kuvunjika kama naye anastahili kupata mgao wa mali, au asipate kabisa kwakuwa ndiye aliyeleta ugomvi, au apate kidogo. Mahakama kupitia kesi ya ROBERT ARANJO v ZENA MWIJUMA ( ) [1985] TZHC 5; (14 March 1985); 1984 TLR 7 (TZHC) itatujibia swali hili. Katika kesi hii mkata rufaa ambaye ni mwanandoa ndugu Robert Aranjo alikata rufaa mahakama kuu ikiilalamikia mahakama ya mwanzo na ya wilaya kwa kumpatia  mke wake robo ya mali kama mgao wake wakati mwananmke huyohuyo ndiye aliyesababisha ndoa kuvunjika baada ya kuamua kuondoka mwenyewe nyumbani kwasababu anazozijua yeye. 

Kwahiyo ndugu Robert aliamini kuwa mwanamke huyo hastahili mali aliyopewa kwakuwa yeye ndiye sababu ya kuvunjika kwa ndoa.

Jaji Maina(kama alivyokuwa), alitoa uamuzi kuwa suala la nani amesababisha ndoa kuvunjika halina uhusiano wowote na suala la nani anatakiwa kupata nini. Alisema kuwa katika mambo yanayozingatiwa wakati wa kugawana mali pale ndoa inapovunjika swali la nani amesababisha ndoa ivunjike halina nafasi. Alisema kinachozingatiwa na kuangaliwa ni kile kilichoelezwa katika kifungu cha 114 cha Sheria ya ndoa ambacho ni pamoja na mchango wa mwanandoa katika kupatikana kwa kila mali husika.

Kwahiyo kwa wale waliotaka kujua kuhusu hatima ya waanzilishi wa chokochoko katika ndoa basi hili liko hivi. Suala la nani ameanzisha ugomvi haliangaliwi wakati wa kugawana mali. Aidha, suala hili linaweza kuangaliwa katika mazingira mengine kwa mfano zinapokuwa zinajadiliwa sababu zilizopelekea ndoa kuvunjika, na katika masuala ya fidia kwa mwanandoa, lakini si katika kugawana mali.  Kwahiyo hivi ndivyo ilivyo.

NAMNA YA KUCHUKUA PESA ZILIZOACHWA NA MAREHEMU TIGOPESA, MPESA N.K. KAMA HUNA PASSWORD YAKE.

 

Na  Bashir  Yakub, WAKILI.  -     

Hii itakusaidia kuchukua pesa zilizoachwa na marehemu katika akaunti yake ya simu au hata kutaka kujua kama ameacha chochote kwenye simu ana hapana, hasa kama hujui namba yake ya siri ya akaunti(nywila).

Kuwa na nyaraka zifuatazo halafu nenda ofisi za mtandao husika.

1. Hati ya usimamizi mirathi. Kwa wakristo ni fomu Na. 68 kwa waislam ni Fomu Na. 4. Zinapatikana mahakamani baada ya kukamilisha utaratibu wa mirathi.

2. Cheti cha kifo cha marehem. Kinapatikana ofisi za RITA.

3. Kiapo cha msimamizi wa mirathi. Kinapatikana kwa Wakili yeyote.

4. Wosia kama upo, kama haupo sio lazima.

5. Barua ya utambulisho. Inapatikana serikali za mitaa.

6. Kitambulusho cha msimamizi wa mirathi. Inaweza kuwa NIDA, cha kura, leseni nk.

7. Mukhtasari wa kikao cha familia. Unapatikana baada ya familia kukaa  na kuuandaa.

8. Kitambulisho cha marehemu. Inaweza kuwa NIDA, cha kura ama Leseni.

Kimsingi kitu kikubwa kinachohutajika ni Namba 1. Hata hivyo makampuni ya simu huhitaji na hivyo vingine Namba 2 - 7. 

Hata hivyo isikupe tabu, ukishaweza kuwa na Namba 1 hivyo vingine Namba 2- 7 lazima uwe navyo tu,  kwasababu ili mahakama ikupatie Na.1 lazima uwe umewasilisha 2 - 7 pia.

Kwahiyo ukishapeleka mahitaji hayo mtandao husika utapewa namba ya siri ya marehemu na hivyo kuweza kufanya miamala ama kuangalia kama  kuna akiba n.k.

---

HATUA TANO UNAPONUNUA KIWANJA/NYUMBA.

 

NA  BASHIR  YAKUB - 

Mara  nyingi  nimeandika  kuhusu  ardhi  hususan   viwanja  na  nyumba.  Katika  kufanya  hivyo  mara  kadhaa  nimejaribu  kuwatahadharisha  watu namna  mbalimbali  ya  kisheria ya kuepuka   kuingia  katika  migogoro  ya  viwanja  na  nyumba  hasa  wakati  wa  kununua( wanunuzi).  Nimewahi  kueleza  namna  au  vitu  vya  msingi ambavyo  hutakiwa  kuwa  katika  mkataba  wa   ununuzi  wa  nyumba  au  kiwanja. Nikaeleza  umuhimu  wa  kila  kimoja   na nikasisitiza  kuwa  atayekuwa  amenunua  ardhi na  mkataba  wake  ukajaaliwa   kuwa  na  vitu  hivyo  basi  si  tu  atakuwa  amefanya  manunuzi  bora  lakini  pia  atakuwa  amefanya manunuzi  yanayokubalika  kisheria.

Ifike  hatua  watu waelewe kuwa  migogoro  mingi  ya  ardhi  huanzia  na  kutokuwa makini kwenye  manunuzi. Kutokupata  ushauri  wa  kisheria   ikiwa  ni  pamoja  na  kutopitia  hatua   za  msingi za kisheria  kabla  ya  manunuzi,  kuandikiwa  mikataba ya  manunuzi  isiyokidhi  vigezo  vya  kisheria  ikiwemo  ile  ya  serikali  za  mitaa  ambayo  hairuhusiwi  kabisa kisheria  ni  kati  ya sababu chache  kati  ya  nyingi  zitakazokupelekea  uingie  katika  mgogoro.  Leo  nitaeleza  hatua  moja   ya  msingi  sana  ambayo  hutakiwi ufanye  manunuzi  ya  ardhi  bila  kuipitia.

 1.HATUA  TANO  ZA  KUFUATA   UNUNUAPO   NYUMBA/KIWANJA. 

Ziko  hatua  tano  muhimu  za  kupitia  pale  unapo kuwa  katika  mchakato  wa    kununua  ardhi. Umuhimu  wa  hatua  hizi  ni  kuwa  kwanza  kabisa  si  rahisi  kujikuta  katika  mgogoro  unapokuwa    umezipitia.  Lakini  pili  hata  bahati  mbaya   utokee  mgogoro   basi  wewe  uliyepitia  hatua  hizo  utakuwa  salama  na  kama  ni  kesi  basi  wewe  upo  katika  mazingira  mazuri  ya  kushinda.  Hatua  ya  kwanza  huitwa  hatua  kabla  ya  mkataba( pre contractual  stage). 

Hatua  hii inayo  mambo  yake  ya  msingi  na  ya  kisheria     ambayo  kuyafuata  kwako  kwaweza  kukuweka  mbali  na hatari  ya  kununua  ardhi  yenye  mgogoro  au  itayokuingiza  katika  mgogoro  . Hatua  hii  ndiyo  nitakayoeleza   kama  msingi  wa  makala  ya  leo  kama  tutakavyoona.  Kabla  ya  kueleza  hatua  hiyo  ni  vema  pia  nikazitaja  hatua  nyingine   japo  kwa  ufupi. Hatua  ya pili  huitwa  hatua  ya  mkataba( contractual  stage). Hii  ni  hatua  ya  kupitia  na  kujiridhisha  na  mkataba    wa  manunuzi  ikiwa  ni  pamoja  na  kuusaini. Hatua  ya  tatu  huitwa  “pre completion  stage”,  hatua  ya nne  huitwa  hatua  ya  kumalizia ( completion stage)  na  hatua  ya  tano  na  ya  mwisho  huitwa  hatua  baada  ya  kumalizia ( post  completion  stage).

2.  USINUNUE  NYUMBA/KIWANJA  BILA  KUPITIA  HATUA  HII.

Kama  nilivyoeleza  hapo  juu  hatua  nitakayojadili  hapa  huitwa  hatua  kabla  ya  mkataba au “pre contractual  stage”.  Jambo  kubwa   ambalo  huhusishwa  katika  hatua  hii  ni  kufanya  utafiti  wa kitaalam  uitwao “official  search” . Katika  hatua  hii  mlengwa  anayetaka  kununua ardhi  kupitia  ofisi  ya  mwanasheria  ataandika  barua  kwenda  kwa  msajili  wa  ardhi  kumuuliza  taarifa  kamili  za  nyumba  au  kiwanja  anachotaka  kununua. Msajili  wa  ardhi atapekua  katika  kumbukumbu  zake  rasmi  na  kutoa  majibu  sawa  na  kile  kilicho  katika  kumbukumbu  zake.

3.  MAMBO  MUHIMU  UTAKAYOULIZA  KWENYE   BARUA  YA   MSAJILI.

Kwanza  katika  barua  yako  utahitaji  kujua   jina la mmiliki  linalosomeka   katika  nyaraka  za  serikali. Hii  itakusaidia  kulinganisha  jina  la  anayekuuzia  na  lile  linasomeka  katika  kumbukumbu   za  serikali. Kwa  kujua  jina  tu utaepuka kununua ardhi  kutoka kwa mtu  ambaye  si  mmiliki  halisi. Pili  utahitaji  kujua  iwapo  ardhi  hiyo  imewekwa  kama  dhamana  popote  katika  taasisi  za  fedha. Kama  imewekwa  dhamana  basi  taarifa  zitaonesha. Hii  ni  kwasababu  taasisi  za  fedha  hutuma  taarifa  kwa  msajili  wa  ardhi  katika  kila  ardhi  inayowekwa  kwao  kama  dhamana.  

Tatizo  la  kununua  ardhi  iliyowekwa  dhamana  bila  kujua  ni  aidha  ukubali  kuingia  hasara  kulipa  deni  ili  nyumba  ubaki  nayo  au   uwe  mpole  nyumba  uliyonunua  iuzwe  upate  hasara. Tatu  utaweza  kujua  iwapo  ardhi  hiyo  ni  ya  wanandoa   hasa  iwapo  wanandoa hao   wana  mgogoro. Hii  ni  kwasababu   sheria  humpa  haki  mwanandoa  kuweka  zuio  katika  ardhi  ya  familia  iwapo  mmoja  wao ana  wasiwasi mwenzake   anaweza  kuuza ardhi  hiyo.  Kwahiyo  ikiwa  taarifa  kama  hizo  tayari  zimepelekwa  ardhi   basi  utakapopitia  hatua  hii  kabla  ya  kununua  utaoneshwa  taarifa hizo  na  hivyo  kuepuka  kununua mali  ya  familia  kitu   ambacho  ni  kama  kupoteza. Nisisitize  kuwa hatua hii  ni  muhimu  sana  kwakuwa ni  hatua  pekee  ya  kujiridhisha  na uhalali  wa  ardhi  unayotaka  kununua. Nathubutu  kusema  kuwa  usinunue  kiwanja/nyumba  bila  kupitia  hatua  hii.

  MWANDISHI   WA   MAKALA  HAYA   NI   MWANASHERIA  NA  MWANDISHI  WA MAKALA YA SHERIA KUPITIA GAZETI  LA JAMHURI KILA JUMANNE.  0784482959, 0714047241bashiryakub@ymail.com